停貸風(fēng)波愈演愈烈，多地受爛尾樓困擾的業(yè)主紛紛效仿。
目前，多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸樓盤個數(shù)已達(dá)106個。
受訪人士認(rèn)為，停貸風(fēng)波具有較強(qiáng)的示范性，極易在全國范圍內(nèi)大面積傳染，破壞商業(yè)秩序，對金融系統(tǒng)穩(wěn)定會產(chǎn)生不利影響。建議當(dāng)?shù)卣眠m當(dāng)有效的方式積極與業(yè)主溝通，加快保交樓實(shí)質(zhì)舉措落地；同時，由于目前涉事爛尾樓盤的業(yè)主多為剛需群體，停貸確有自身財(cái)務(wù)狀況惡化暫時無力償付的現(xiàn)實(shí)約束，建議財(cái)政資金加強(qiáng)受困群體的補(bǔ)助，以及銀行基于商業(yè)原則和社會責(zé)任雙重考慮適當(dāng)讓利。
保交樓進(jìn)度緩慢
業(yè)主：停貸是無奈之舉
盡管按照現(xiàn)行法律規(guī)定，放貸銀行是與業(yè)主本人簽訂按揭貸款合同，合同履約不應(yīng)受到開發(fā)商樓盤進(jìn)度影響，業(yè)主貿(mào)然停貸，個人的征信報告會有“污點(diǎn)”，但從記者采訪業(yè)主的情況看，爛尾樓業(yè)主雖知發(fā)布強(qiáng)制停貸告知書可能并不能解決自身的實(shí)際債務(wù)負(fù)擔(dān)，但這也是走投無路之舉。
武漢恒大時代新城一業(yè)主張橫(化名)向記者透露，該小區(qū)2019年下半年開盤預(yù)售，彼時約定2022年3月開始陸續(xù)交房，6月底全部交房。目前小區(qū)業(yè)主有近6000戶。自去年恒大“爆雷”之后，小區(qū)施工進(jìn)展極度緩慢。該業(yè)主房產(chǎn)所在的單元樓去年年中就已封頂，但直至今年5月底進(jìn)展仍是如此。去年10月以來業(yè)主就集體向住建局、信訪辦等有關(guān)部門交涉多次，至今并無明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
該小區(qū)另一業(yè)主吳天(化名)向記者表示，由于該樓盤地處武漢郊區(qū)，在這里買房的人群中，剛需居多，一些業(yè)主是老家在湖北，人在外地打工，辛苦攢錢想要在武漢買上首套房。但去年以來，受疫情等因素影響，一些業(yè)主丟了工作、收入下降，實(shí)在無力支撐還貸壓力。此前也跟銀行交涉過，有些銀行給出的答復(fù)是沒有收到相關(guān)通知就仍需按時償還貸款。
“我是賣了之前住的房子湊了首付，為了買這里的房子，向銀行申請了按揭貸和裝修貸，一個月還款要將近7000元，現(xiàn)在我無房可住要租房，每個月租金1500元，負(fù)擔(dān)很重。在業(yè)主中，像向我這種既要支付房租，又要還房貸，還拿不到房子的人很多。”吳天稱。
多位業(yè)主提出，強(qiáng)制停貸并不是業(yè)主的核心訴求，只是窮盡各種辦法的無奈之舉，且業(yè)主的停貸并非不償還銀行貸款，而是要等到交房后再開始償還貸款。業(yè)主的核心訴求還是讓樓盤建設(shè)盡快完工，但此前與有關(guān)政府部門交涉近一年，樓盤進(jìn)度并無明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，業(yè)主不滿于當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門牽頭保交樓的表面文章。
“政府去年底剛成立專班的時候我們還很信任，許諾我們延期三個月交樓，我們也都表示理解，但是今年過年后，工地遲遲不見有實(shí)質(zhì)進(jìn)展，業(yè)主很著急。”張橫稱。
多地之所以會出現(xiàn)樓盤爛尾，核心仍在于部分開發(fā)商仍處在現(xiàn)金流危機(jī)無力給建筑商、供貨商付款。吳天透露，該樓盤是精裝樓，他年初與裝修商溝通時，對方還希望能先行墊錢把裝修項(xiàng)目交付，期待恒大后續(xù)會給貨款，但最近再次溝通則說不愿干了，越墊錢越虧。
資金與信心缺失
保交樓成多方困局
綜合記者采訪爛尾樓業(yè)主、銀行、房企等多方看，此次停貸風(fēng)波是多方因素交織持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。
從網(wǎng)傳多地停貸告知書來看，房企預(yù)售資金看似是此次風(fēng)波的“導(dǎo)火索”——業(yè)主或是指責(zé)樓盤主體結(jié)構(gòu)未封頂銀行就發(fā)放按揭貸款；或是指責(zé)銀行將按揭貸款違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；或者批評銀行未盡到預(yù)售資金監(jiān)管義務(wù)。
不過，兩位來自房企的資深人士對記者透露，各地對于預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)并不相同，并非所有地方都要求樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂才符合預(yù)售條件，開發(fā)商只要拿到預(yù)售資質(zhì)，并預(yù)告抵押登記，銀行即可發(fā)放按揭貸款。而對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金使用，多數(shù)地方都是允許開發(fā)商按照工程完成進(jìn)度按比例提取資金，有的地方還會對開發(fā)商所提取的資金嚴(yán)格限定適用范圍，如只能優(yōu)先用于該項(xiàng)目的工程建設(shè)等，一般是各地住建部門承擔(dān)賬戶監(jiān)管的主體責(zé)任，銀行按照相關(guān)部門開具的證明等文件操作劃款指令。但由于其中涉及的資金交易環(huán)節(jié)較多，不排除有開發(fā)商與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門、銀行之間進(jìn)行灰色操作。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，預(yù)售資金監(jiān)管不到位，會導(dǎo)致房企工程建設(shè)資金空缺，從而加劇爛尾問題。在預(yù)售資金監(jiān)管政策嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，是不易出現(xiàn)爛尾的，因?yàn)轭A(yù)售資金的監(jiān)管部分，理論上可以確保工程按期完成。
當(dāng)前，各地按揭貸款發(fā)放、預(yù)售資金監(jiān)管政策是否存在違規(guī)行為尚未明確。但自去年起，部分地方就已經(jīng)加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度。北京住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在去年11月指出，去年以來，泰禾、恒大集團(tuán)部分在京項(xiàng)目相繼出現(xiàn)資金鏈緊張、停工以及預(yù)售資金挪用情況，反映出部分項(xiàng)目存在違規(guī)使用預(yù)售資金問題。
2021年11月，北京市住建委曾發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2021年修訂版)》(下稱《辦法》)，明確銀行在支付預(yù)售資金前，屬地主管部門要進(jìn)行現(xiàn)場查勘或通過市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗(yàn)工程進(jìn)度，進(jìn)一步強(qiáng)化了屬地在資金支取管理上的監(jiān)督責(zé)任。
《辦法》特別規(guī)定：當(dāng)預(yù)售項(xiàng)目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。
克而瑞研究中心在研報中強(qiáng)調(diào)，此次風(fēng)波表面上看是銀行和樓盤業(yè)主的矛盾，實(shí)則是業(yè)主購買的樓盤，因開發(fā)商資金問題面臨停工或是延期交付風(fēng)險，有部分甚至瀕臨爛尾。業(yè)主為了維護(hù)自身合法權(quán)益，不得不“斷供”自保，希望政府引起高度重視。
受訪人士對記者表示，按揭停貸風(fēng)波的原因是資金與信心缺失：第一，保交房進(jìn)度偏慢，包括問題房企風(fēng)險化解慢、出險后銷售顯著下滑、企業(yè)自身可動用資源明顯不足等因素。保交房問題發(fā)酵的根源在于：問題房企從原有資金池模式向項(xiàng)目自身造血模式切換，保交房項(xiàng)目資金缺口較大，在沒有外部資源注入的情況下，依靠自身銷售回款難以解決。形成了惡性循環(huán)，即越需要錢的房企，銷售下滑越大，融資難度越大，保交房壓力越大，開工與施工被進(jìn)一步放緩。第二，購房者信心不足，停貸倒逼保交房，訴求有合理性。
金融風(fēng)險總體可控
衍生風(fēng)險不容小覷
從法律法規(guī)的角度，此次停貸風(fēng)波中的每一方都將面臨風(fēng)險，其可能引發(fā)的金融風(fēng)險也成為了市場關(guān)注焦點(diǎn)。
根據(jù)《辦法》規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行違規(guī)使用預(yù)售資金的造成項(xiàng)目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
而部分實(shí)施停貸的業(yè)主則面臨失信風(fēng)險。有法律人士告訴記者，若監(jiān)管銀行經(jīng)查不存在過錯，購房人在敗訴后如果沒有還貸，就會被列入失信黑名單。如果購房人不僅表示會停貸，而且實(shí)際上幾個月都沒有還貸款，購房人在敗訴后如果還沒有還貸，就會被列入失信黑名單。
從金融風(fēng)險的角度看，雖然停貸風(fēng)波僅發(fā)生在個別城市的個別項(xiàng)目上，但克而瑞研究中心指出，從目前強(qiáng)制停貸樓盤個數(shù)逐日遞增的態(tài)勢來看，后續(xù)仍有穩(wěn)步擴(kuò)大趨勢，理應(yīng)引起有關(guān)部門的高度重視。且不論業(yè)主單方面的斷供行為在法理上能否立住腳，單從事件造成的輿論恐慌和負(fù)面情緒持續(xù)蔓延的危害來看，很容易在短期內(nèi)造成跟風(fēng)效應(yīng)，引起金融風(fēng)險。
人民銀行金融穩(wěn)定局局長孫天琦在7月13日的國新辦發(fā)布會上表示，我國金融風(fēng)險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產(chǎn)處在安全邊界內(nèi)。他同時強(qiáng)調(diào)，金融管理部門必須對各類金融風(fēng)險保持高度警惕，進(jìn)一步打好防范化解金融風(fēng)險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。
受訪人士指出，按揭停貸還可能挫傷居民購房行為，延緩住房銷售向正常狀態(tài)回歸，增加地產(chǎn)鏈條經(jīng)營壓力，一定程度上拖累穩(wěn)增長成效。
盡快平息停貸風(fēng)波
還需地方政府積極溝通
業(yè)主的核心訴求是保交樓，在多位專家看來，地方政府、有關(guān)部門能否盡快開展溝通、處理工作，是平息停貸風(fēng)波，消除衍生影響的關(guān)鍵。
短期內(nèi)盡快平息停貸風(fēng)波的根子，還在于各地政府需要以恰當(dāng)?shù)姆绞椒e極與業(yè)主溝通。受訪人士向記者就建議，要壓實(shí)地方政府保交房主體責(zé)任，配套提供增量資源，采取合作代建、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等多種方式穩(wěn)定購房消費(fèi)者信心，保障合法有效的購房合同順利執(zhí)行，對推動已停工項(xiàng)目盡快復(fù)工，逾期交房項(xiàng)目承諾一定時期內(nèi)保交樓。
同時，由于此次全國涉及停貸風(fēng)波的爛尾樓業(yè)主多數(shù)是剛需，其中不少人在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)壓力下面臨失業(yè)、收入下降等困境，也確有償債壓力，建議財(cái)政部門和銀行共同出力減輕受困個人償債壓力，但此舉的前提是不能破環(huán)借貸還錢的銀行商業(yè)化運(yùn)行的根基。
北京一位不愿具名的經(jīng)濟(jì)政策專家對記者表示，可以參考國外的處理方式，不要求商業(yè)銀行直接讓利免單，而是由財(cái)政資金參與給受困群體做適當(dāng)補(bǔ)貼，此舉還可以拉動消費(fèi)。他強(qiáng)調(diào)，金融活動有自己的市場規(guī)則，房貸只是眾多債務(wù)中的一種，如果房貸開了不還貸的口子，其他債務(wù)也容易效仿。因此，商業(yè)銀行參與救助，需要遵循商業(yè)規(guī)則。
另有金融分析人士對記者建議，要穩(wěn)妥處理停貸事件。對購房者合理的停貸訴求，允許階段性暫緩還款，銀行端暫不確認(rèn)違約、風(fēng)險不降級，個人端不計(jì)入征信，審慎處理停貸期間貸款計(jì)息問題。
此外，進(jìn)一步增加金融支持力度。金融機(jī)構(gòu)前期對問題房企融資收縮，對保交樓資金缺口未有合理合規(guī)手段支持。破解“保交房”難題需要增量資金注入，問題房企化險更需要持續(xù)經(jīng)營預(yù)期穩(wěn)定，可以采取的政策包括但不限于：推動商業(yè)物業(yè)REITs發(fā)行、放松大股東參與的上市房企定增、構(gòu)建保交房穩(wěn)定基金或擔(dān)保基金以優(yōu)先債權(quán)方式提供給施工企業(yè)、推動類抵押補(bǔ)充貸款(PSL)模式鼓勵地方收購問題房企資產(chǎn)“商品房改公租房”并做REITs退出、在保本微利原則下推動AMC政策性收購開發(fā)商資產(chǎn)等。
(記者江聃、實(shí)習(xí)生唐穎對本文亦有貢獻(xiàn)）