譚海鵬攝
"> 正在建設中的海信長沙智能制造綜合生產基地。
譚海鵬攝
湖南寧鄉(xiāng)市綜合運用行政、法律、經濟手段——
閑置土地重獲“新生”
本報記者 顏 珂
風雨過后，施工車輛轟鳴聲又起。湖南寧鄉(xiāng)經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱“寧鄉(xiāng)經開區(qū)”）內，海信長沙智能制造綜合生產基地項目正倒排工期，搶抓進度。
“項目用地486畝，聚焦中央空調核心技術研發(fā)與智能制造升級，計劃2026年1月投產，年產能200萬臺。”基地基建工程師楊緒文介紹，新基地與公司多年前布局的倉儲物流項目僅一墻之隔，運營管理十分方便。
不遠處，海信（湖南）家電產業(yè)園一期倉儲項目廠房清晰可見。“一期聚焦倉儲物流，二期聚焦中央空調核心技術研發(fā)與智能制造升級。”楊緒文告訴記者，分步建設完成后，新基地將成為公司在中央空調水機領域的重要研發(fā)制造基地。
智能家電和智能硬件是寧鄉(xiāng)的主導產業(yè)之一。2017年，海信（湖南）家電產業(yè)園一期倉儲項目落戶寧鄉(xiāng)經開區(qū)。2023年，海信又打算把長沙智能制造基地落戶寧鄉(xiāng)。可就在雙方達成意向準備上馬項目時，產業(yè)用地卻成為難題——一期項目周邊土地已全部出讓，若另擇地塊，廠區(qū)難以形成整體，不利于管理，勢必增加運營、物流等成本。
進一步細探，毗鄰處其實有空地，屬欣欣房地產公司（化名）10余年前拿下的地塊范圍。可因債權違約訴訟，公司名下未開發(fā)的多宗土地以及建設好的商品房全部被查封，空地由此“曬太陽”多年。“商品房無法銷售、土地也無法利用開發(fā)，公司已經資不抵債。”欣欣房地產公司負責人呂某說。
一邊急需臨近地塊擴產，一邊卻因訴訟查封、土地多年閑置，能否從此處破題？
寧鄉(xiāng)市委、市政府多次研究，逐漸明晰了思路：欣欣房地產公司被查封土地有多宗，其中一處與海信（湖南）家電產業(yè)園一期倉儲項目相鄰，且片區(qū)現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃已為工業(yè)用地；不妨通過土地置換，解決海信長沙智能制造基地用地問題。后來，寧鄉(xiāng)經開區(qū)組織市人民法院、自然資源局多輪商討，制定土地置換方案。
思路有了，實施起來卻并不輕松。
欣欣房地產公司被查封土地涉及多地法院，債權債務關系復雜。寧鄉(xiāng)相關部門起初試圖通過法院之間的協(xié)調，完成土地置換。“簡單來說，就是園區(qū)拿出土地與目標地塊置換，把查封A地塊換成查封B地塊，從而騰出海信長沙智能制造基地項目用地。不過，采取這一方式，被查封地塊的債權人擔心，目標地塊一旦被解封，在手續(xù)未完成的‘空檔期’，可能隨時被其他債權人申請查封凍結，造成債權‘懸空’。”寧鄉(xiāng)市人民法院藍月谷人民法庭庭長胡鴻說。
另一條路，是申請破產重整。
“走破產程序，根據(jù)程序啟動后集中管轄的規(guī)定，相關案件會集中到寧鄉(xiāng)市人民法院。”在胡鴻看來，“有了集中管轄，就拿到了破解難題的主動權。”
胡鴻與目標地塊債權人多輪溝通：“土地置換后，用地可以湊成一個梯形，規(guī)整的土地更受市場青睞，位置也更靠近主干道，估值應該會比置換前更高。”債權人認可同意，海信集團樂見其成，局面豁然開朗。
2024年4月10日，寧鄉(xiāng)市人民法院正式受理欣欣房地產公司的破產重整申請。寧鄉(xiāng)市人民法院積極推進跨區(qū)域司法協(xié)作，目標地塊查封不久后解除。
土地置換工作緊鑼密鼓。寧鄉(xiāng)市自然資源局作出《閑置土地認定書》，依據(jù)《閑置土地處置辦法》相關規(guī)定啟動土地置換。2024年4月8日，寧鄉(xiāng)市自然資源局、欣欣房地產公司和寧鄉(xiāng)經開區(qū)管委會簽訂《土地置換協(xié)議》。通過“雙軌并行審批”，土地置換手續(xù)短時間內完成。
全程僅用45天，化解11年歷史遺留問題。集中管轄護航，通過“閉環(huán)運行、及時辦結”的方式進行土地置換，為盤活低效土地打開了新思路。
寧鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)達，有效盤活存量、破解產業(yè)發(fā)展空間瓶頸，是發(fā)展新階段的“必答題”。以寧鄉(xiāng)經開區(qū)為例，根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內33.33平方公里，已開發(fā)30.06平方公里，開發(fā)率達90.19%。寧鄉(xiāng)市自然資源局黨組副書記、局長彭海華介紹，寧鄉(xiāng)近年來不斷創(chuàng)新方式方法，加速產業(yè)“騰籠換鳥”：一方面，采取自我升級、并購重組、淘汰退出等方式，“一宗一策”清理處置閑置、低效用地；另一方面，創(chuàng)新盤活法拍資產，做活土地文章。
據(jù)統(tǒng)計，2023年以來，通過采取主動介入、提前預防、督導約談等方式，綜合運用行政、法律、經濟手段，寧鄉(xiāng)市共計盤活低效土地22宗1764.9畝，增加固定資產投入120.87億元，預計投產后年新增產值近200億元，帶動湖南法恩萊特新能源科技有限公司擴產、湖南長高高壓開關集團股份公司追加投資等一批產業(yè)項目。
天津靜海區(qū)全力助推項目開工提速——
為企業(yè)轉型升級打通堵點
本報記者 靳 博
“這個新園區(qū)，把企業(yè)之前分散的產銷研力量擰成了一股繩。”最近，遠大健康科技（天津）股份有限公司副總經理魏立佳每天都要到老廠房不遠處的新園區(qū)看看建設進度，“上半年，我們成功登陸新三板，新園區(qū)也開工了，干勁更足了。”
2001年，遠大健科在天津靜海區(qū)創(chuàng)立，經過20多年發(fā)展，企業(yè)年收入超過10億元，主要產品包括上百種環(huán)保家用商用水質處理產品、小型家用電器以及相關配套核心過濾元件，擁有300多項專利，產品遠銷歐美。
隨著體量擴大，企業(yè)位于天津子牙經濟技術開發(fā)區(qū)高新產業(yè)園的載體已經限制了產能進一步提升。“現(xiàn)在公司自有土地30畝，分散在2個區(qū)域，租的廠房只有40畝地，幾條生產線都擠在一起，產能跟不上訂單。一年出口1500多個標準集裝箱，卡車進廠區(qū)停車都費勁，只能干著急。”公司常務副總經理嚴利敏說。
兩年前，公司計劃利用自有資金購買一塊工業(yè)用地，將目前在外辦公的外貿和跨境電商兩個公司和總部合并，同時將三個生產公司重新規(guī)劃整合，打造集產銷研為一體的總部經濟。
“從感情和實際情況來講，我們都希望留在靜海。一來，去其他地方拿地成本比較高。二來，現(xiàn)有的員工很多都在靜海安家，如果企業(yè)外遷可能會產生人員流失。但產業(yè)園經過多年開發(fā)，很難找到符合要求的地塊。”魏立佳說。
得知情況，靜海高新產業(yè)園主動對接遠大健科，梳理園區(qū)內地塊情況后發(fā)現(xiàn)，雖然區(qū)域經過多年開發(fā)建設，沒有空白地塊，但有一些已開發(fā)地塊，由于種種原因一直處于閑置低效狀態(tài)。“遠大健科是我們靜海區(qū)主導產業(yè)格局中大健康產業(yè)鏈的延鏈補鏈企業(yè)，如果能留下，企業(yè)能發(fā)展壯大，園區(qū)低效的資產也能重新高效利用。”高新產業(yè)園項目相關負責人賀文龍告訴記者，這次遠大健科購買的100多畝土地和廠房，由于之前企業(yè)經營調整而閑置多年，“我們將兩方請到一起，鼓勵雙方通過市場化方式進行交易盤活。”經過積極協(xié)調，遠大健科于2023年以購買資產方式購入該閑置地塊。
土地有了，新的問題又來了：容積率不能滿足實際需求。“原來的地塊是一類工業(yè)用地，規(guī)劃容積率上限1.2，總建筑面積最多不超過8萬平方米，但我們規(guī)劃的智能凈水設備制造項目地上總建筑面積需達到11萬平方米，規(guī)劃容積率需達到2.0以上，才能滿足項目建設需求。”魏立佳說。
企業(yè)有所盼，政府有所為。針對遠大健科項目，高新產業(yè)園成立服務專班全力推進建設。特別是他們根據(jù)項目實際需求和《工業(yè)項目建設用地控制指標》相關要求，協(xié)調相關部門幫助遠大健科調整地塊規(guī)劃。通過細分調整，地塊容積率由1.2調整為2.0，滿足企業(yè)需求，確保工程進度不斷檔。
服務做“加法”，流程做“減法”。針對盤活項目的難點、堵點，靜海區(qū)重點破解項目落地慢、開工遲問題，助推建設項目開工提速增效。區(qū)政務服務辦、市規(guī)劃資源局靜海分局、住建委等部門明確審批要件和時限，快速完成立項備案、工程規(guī)劃許可、施工許可等關鍵手續(xù)，實現(xiàn)“拿地即開工”，為建設項目單位壓縮申請材料、等待時間等辦事成本。
今年2月23日，項目準時開工，一期預計年底竣工。根據(jù)規(guī)劃，遠大健科將在新園區(qū)建設智能凈水設備制造項目，建筑面積11萬平方米，項目總投資5億元，預計新增年產凈水設備18萬臺，凈水設備配件6000萬件，年產值10億元。“產能會有明顯提升，新增16個立體倉庫標準集裝箱裝車位、5個散貨裝車位，再也不擔心卡車停車了。更重要的是，企業(yè)有了充足空間加強研發(fā)，我們計劃在新的園區(qū)向國家級企業(yè)技術中心發(fā)起沖擊。”談起企業(yè)的未來，魏立佳充滿信心。
2024年，靜海區(qū)盤活閑置房產（廠房）26萬平方米、閑置土地462畝。今年，靜海區(qū)將繼續(xù)有針對性地引入一批重點產業(yè)項目，盤活存量土地2500畝、工業(yè)廠房10萬平方米、商業(yè)樓宇5萬平方米以上。
《 人民日報 》（ 2025年07月30日 18 版）