年底房企沖刺業績各出奇招。

　　12月12日，市場傳言萬科上海區域前設計總、產品領域領軍人物蔡亮已正式加盟保利發展。對此，保利發展上海公司相關人士向21世紀經濟報道記者證實，蔡亮確實加盟了保利發展上海公司，負責產品研發相關工作，具體分管業務暫未明確。該名人士指出，這屬于公司常規的人才引進動作，不存在大方向產品革新。

　　此次人事變動被業內視為2025年上海地產行業“最具含金量跳槽”，打破了保利“內部提拔為主”的傳統。蔡亮攜萬科系高端產品打造經驗而來，有望為保利上海世博天悅等頂豪項目注入新視野。

　　當前上海頂豪市場競爭白熱化。年底內環核心地塊集中入市，華潤置地、保利發展、中海地產、招商蛇口等央企巨頭持續加碼。在此背景下，保利發展以高管團隊重構為支點，疊加年末超26億元貨值房源集中推盤，全力沖刺上海年度銷售亞軍席位，劍指頭部競爭突圍。保利發展補齊上海戰力短板

　　公開信息顯示，蔡亮是一名80后，2003年以萬科“新動力”身份入局，歷經天津、深圳、福建等地項目操盤歷練，2012年調入上海萬科后，主導翡翠濱江、七寶萬科廣場等標桿項目打造，助力上海萬科搭建起TOD、城市更新等四大產品體系，推動區域規模突破千億。此后，蔡亮歷任萬科南方區域合伙人、越秀廣州區域總建筑師，成為高端產品線研發領域的專家。

　　一名分析人士指出，蔡亮的加盟，凸顯了保利發展上海公司為突破競爭瓶頸，啟動高管調整，構建“集團空降+外部引援”的組合，針對性補齊產品、營銷與研發環節的短板，形成閉環協同戰力。

　　蔡亮的加盟正值上海內環核心地塊集中入市，北外灘等板塊10萬+頂豪扎堆競爭的關鍵節點。此時保利發展上海公司高管團隊也正在努力補齊核心配置：今年1月，原保利發展集團產研中心總經理吳勁松調任上海公司總經理，凸顯出保利發展內部對于產品研發的重視程度增加。

　　營銷副總經理付軍則來自保利和潤，深耕華南營銷一線多年，歷任保利粵東東莞區域營銷總、灣區營銷管理部總經理，成熟的高端項目營銷經驗將精準對接上海頂豪市場的客戶運營需求。

　　可以說，與正在減弱的市場去化能力相比，各家房企在資金、人才、產品上的發力，恰好體現了競爭的加劇。近期多個豪宅項目二次推盤的認購率明顯低于首開。以保利發展旗下的世博天悅為例，據網上房地產數據顯示，2024年至今，該項目住宅部分共推出832套房源，但截至12月12日，仍有184套可售。換言之，該項目住宅截至目前已售出648套，銷售去化率為77.9%；已登記總套數473套，已登記比例僅56.9%。

　　頭部房企貼身肉搏

　　從中指研究院、克而瑞研究中心等第三方機構發布的數據來看，2025年1-11月，上海頭部房企的差距與競爭態勢清晰可辨：在銷售額維度，華潤置地以417.9億元暫居榜首，保利發展以395.8億元緊隨其后，招商蛇口387.8億元位列第三，三者形成“貼身肉搏”的格局，保利發展與榜首華潤的差距僅22.1億元，年末沖刺的補漲空間明確。

　　在權益銷售維度，保利發展以283.6億元反超對手登頂，領先招商蛇口9.1億元，領先華潤置地18.1億元，這一數據直接反映出保利發展在上海樓市的權益占比更高。

　　在銷售面積維度，招商蛇口以65.0萬平方米領跑，保利發展57.1萬平方米、華潤置地45.3萬平方米緊隨其后。結合銷售額測算可知，保利單平售價約6.93萬元，華潤約9.22萬元，招商約5.97萬元，保利與華潤的單價優勢顯著，凸顯二者聚焦頂豪市場的戰略導向，而招商則通過走量策略鞏固規模優勢。

　　在頂豪項目表現上，上海10萬+單價項目成交中，華潤外灘瑞府、保利世博天悅、中海順昌玖里等均位列成交金額前列，其中保利世博天悅以26.6萬元/平方米單價成為上海最貴項目，但華潤、中海憑借多項目布局占據成交套數優勢。面對這樣的競爭格局，保利發展的沖刺壓力與日俱增，年末貨值的釋放效率將直接決定其年度排名。

　　2025年最后一個月，房企進入年度收官關鍵階段，保利發展按下上海市場推盤“加速鍵”，計劃釋放超26億元貨值房源，通過多項目聯動加碼，全力穩固上海全年銷售亞軍席位。

　　比如，作為上海“好房子”政策后打造的新房，保利外灘曜戶型以得房率為優勢，115平方米三房實得率約93%，130平方米四房實得率約95%，相較常規產品多出13平方米-15平方米的使用空間。

　　據了解，保利外灘曜首開推出一棟68套115-139平方米小高層，吹風價11.7萬元/平方米-15.6萬元/平方米，貨值估算超11億元；后續還會推出大面積段洋房以及三層低密別墅，以進一步拉升單平售價與成交總額。

　　此外，閔行保利都匯和煦作為上海“好房子”新規下的標桿產品，12月加推建面129平方米為主要戶型的7層洋房產品，以“走量”策略補充銷售規模。

　　事實上，在年度業績沖刺的最后一個月里，上海樓市頭部房企“貼身肉搏”，打算以巨量貨值沖擊市場。澐啟濱江二批次將推出270多套房源，建面約125平方米-510平方米，其中125平方米的小戶型仍然為主力房源，按照該項目吹風價11.5萬元/平方米-23萬元/平方米匡算，華潤置地此次推出的貨值約為50億元。安瀾上海擬首開190套房源，涵蓋195平方米-370平方米的大戶型，按照過會均價17.88萬元/平方米匡算，貨值在90億元左右。

　　隨著收官之戰的全面打響，保利能否憑借這場全方位的布局實現突圍，成為上海樓市年度競爭的最大看點。