來源：中國新聞周刊記者：趙越
保交樓新嘗試
最近，廣州黃埔區開始向部分爛尾樓業主發放房票。此前，房票被廣泛用于拆遷舊改的安置工作中，而將房票用在保交樓上，尚屬首次。
據悉，升龍·學府上城的業主是首張保交樓房票的使用者，該房票價值300.4萬元。該業主憑借這一房票，兌換黃埔區仕林苑的一套建筑面積約113平方米的新住宅。
保交樓房票的亮點之一是“等價置換”原則，按照業主此前支付的房屋總價，抵扣“房源超市”房產所應付的價格。
“保交樓”新思路
據悉，此次可兌換房票的停工樓盤，是廣州黃埔區的升龍·學府上城和實地常春藤的部分停工住宅。
以升龍·學府上城為例，2021年，升龍·學府上城首次開盤。整體看，全盤均價3萬—3.1萬元/平方米，其中大戶型價格最高達3.6萬元/平方米。但不少業主在購房半年后發現該樓盤陷入停工。此后數月，盡管黃埔區住房和城鄉建設局對該項目發布多次警示通報，但項目進度仍然遠遠不及預期。
實地常春藤同樣是大型住宅項目，分多期開發，但該樓盤開發商實地集團在2021年便出現現金流緊張的狀況，此后部分樓棟無法如期交付。據了解，該項目5期的5棟、6棟目前仍然是在建的狀態。
據知情人士透露，開發商資金不足是前述兩個項目陷入僵局的主要原因。據相關業主介紹，今年7月，黃埔區政府向部分保交樓項目業主提出房票方案：以“等價置換”為原則，業主將獲得一張票面價值等同于首付和已支付貸款本息的房票，可在2025年12月30日前用于購買對應“房源超市”中的項目。房票金額需全部用于購房，多余部分不退，不足部分需補足差價。
前述知情人士透露，上述兩個項目有將近200位業主可獲得保交樓房票。
今年10月11日，住房城鄉建設部表示，要扎實推進保交樓工作，堅決打好保交樓攻堅戰，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，指導各地按照市場化、法治化原則，“一樓一策”推進分類處置。對資不抵債的項目，要加快推進破產重整或清算。對違法違規、損害群眾利益的企業，要堅決查處，不讓其“金蟬脫殼”、蒙混過關。
有業內人士認為，為爛尾樓業主發放房票，可同時將現有閑置房源利用起來，實際上跳出了保交樓的舊邏輯。
在廣東城規院住房政策研究中心主任李宇嘉看來，這確實是保交樓方面的思路創新，將存量在售項目盤活和保交樓結合起來，提高了交付的效率。近期，由于新房銷售下滑，開發商資金鏈緊張，導致一些項目交付難。這樣可以將業主交付訴求與區域內在售且交付有保障的國企房源結合起來，解決交付難的問題，同時還能加速在售項目的銷售。
“對爛尾樓業主來說，首先是情緒上的安撫，保交樓房票最大程度上降低了業主對交付的擔憂；其次是對業主而言，與其長時間等待爛尾樓盤活，不如接受房票，盡快購房、網簽以及入住?！彼f。
而在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，對于爛尾樓業主來說，長期深陷購買住房無法入住、子女無法及時入學等多重困境，而且還承擔著房租成本。房票保交樓模式以全新破局之策帶來希望。業主不需要等待爛尾樓交付，而是可以手持同等金額的房票，在“房源超市”里挑選適配房源，更好實現早日入住的需要，較大減輕了爛尾樓帶來的生活困擾、經濟損失與不確定性。
模式能否復制？
值得關注的是，所謂“房源超市”包括10余個黃埔區內項目，開發商大多為黃埔區的區屬國企，也有個別民企開發商參與，這些樓盤包括仕林苑、科創新世代、合生中央城、城投云錦等。
事實上，在此次用房票安置保交樓住宅的居民之前，黃埔區已經大量將房票運用于當地的舊改之中。今年5月底，在黃埔區城中村改造中，“房票安置”模式就已經完成1100余套的商品房認購工作。此后，在黃埔區更多舊改項目之中，房票被廣泛使用。比如，在黃埔區南崗西路城中村改造等項目開展之后，短短一個月，黃埔區房票認購量實現翻番，據當地媒體報道，其總量突破5000套，總金額超88億元。
但從回款角度觀察，舊改、拆遷使用房票，與在保交樓方面使用房票，情況完全不同。不同于城中村改造的房票有專項借款支持，報交樓房票的兌付資金來源仍是項目的原開發商。
有業主透露，黃埔區住房和城鄉建設局發現升龍·學府上城項目進度不可能按期交付后，便聯合司法部門，對該開發商背后公司的資產，采取了訴訟保全的策略。
在嚴躍進看來，房票最終需完成兌付，這是房票在“房票+保交樓”模式中最根本的邏輯。若兌付面臨不確定性，也會限制此類模式的推廣。若由原開發商支付房票兌付資金，鑒于當前保交樓企業的資金壓力，其可能需要依賴外部資金來解決項目運轉的問題。
李宇嘉分析，房票解決爛尾樓保交樓的情況，可能較難復制，但可以“一項目一策”。他說：“最關鍵的問題是，地方政府能否對房票最終兌付擔保或兜底。如果能，那么企業接受房票的積極性就比較高。爛尾樓業主房票安置最終的資金來源，必然是對爛尾企業的資產盤活，這個過程可長可短，能收回和變現的資金，有一定不確定性。如果國企部分樓盤銷售存在一定難度，特別是幾年前拍下的舊規地塊，去化率較低，考慮到價值損耗，通過房票來消化，然后盤活爛尾樓項目的資產，實現騰挪，不失為一種解決辦法。但具體個案是否可行，還需要具體問題具體分析。”
在李宇嘉看來，最關鍵的還是要夯實房企保交樓的主體責任、屬地政府的主體責任，對于爛尾樓，要落實開發商及其實控人的全部責任，倒逼其變賣資產確保交付，而不是逃避應該承擔的責任。